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Für guten Praxismietvertrag Klauseln beachten

Praxismietvertrag auf die Klauseln achten

Praxismietvertrag geschickt verhandeln

Für einen guten Praxismietvertrag gelten einige Besonderheiten

Diese sollte man als niedergelassener Mediziner kennen, bevor die Vereinbarung unterschrieben wird. So lässt sich vermeiden, dass die Übereinkunft mit dem Vermieter in der Folgezeit zum ärgerlichen und teuren Stein des Anstoßes werden kann.

Praxis suchende Mediziner sind bei Immobilienbesitzern oder beauftragten Maklern in der Regel sehr gern gesehen. Denn Ärzte, die sich niederlassen möchten oder einen anderen Standort für ihre Praxis suchen, binden sich erfahrungsgemäß für mindestens zehn Jahre an den neuen Ort in gewünschter Lage. Fast so lange etwa dauert es oft, bis sich der erhebliche finanzielle Aufwand für neue Räumlichkeiten mit entsprechender medizinischer Ausstattung aus wirtschaftlicher Sicht bezahlt gemacht haben kann. Aber nicht nur das. Einen solchen Umzug mit all seinen Beschwerlichkeiten, Kosten und Mühen möchte keiner alle drei / vier Jahre auf sich nehmen. Das alles sind sehr plausible Gründe dafür, warum Mediziner einen längerfristigen Mietvertrag anstreben.

Absolute Vertragsfreiheit für Praxismietvertrag kann verhängnisvoll sein

Umso erstrebenswerter, dass der geschlossene Vertrag für den Mediziner auch wirklich wasserdicht ist. Hierfür sollte zur Sicherheit eine Checkliste akribisch „abgearbeitet“ werden. Ganz am Anfang steht die Tatsache, dass es sich bei Mietverträgen für Arztpraxen um gewerbliche Vereinbarungen handelt. Das bedeutet: Anders als bei den gängigen Wohnungsmietverträgen gilt hier absolute Vertragsfreiheit. Dadurch gibt es keinerlei gesetzliche Vorschriften, an denen sich ein Mietvertrag für eine Arztpraxis anzulehnen hat. Jeder Punkt kann frei ausgehandelt werden. Ein Umstand, der für den Laien auf diesem Gebiet – zu denen üblicherweise auch Mediziner gehören – im ungünstigen Fall verhängnisvoll werden kann. Um das zu vermeiden, empfiehlt sich, eine Reihe von Besonderheiten zu bedenken und diese weitgehend in den Mietvertrag einfließen zu lassen.

Anforderungen an die Räume festschreiben

Zunächst die Räume. Diese müssen so beschaffen sein, dass sie den Anforderungen der medizinischen Fachrichtung gerecht werden – z.B. in Bezug auf vorhandene Starkstromanschlüsse für medizinische Geräte, auf Strahlenschutz bei Röntgenaggregaten oder in Bezug auf die Traglast der Decken. Das alles sollte im Mietvertrag festgehalten sein. Dann haftet bei möglichen baulichen Schwierigkeiten der Vermieter (z.B. für zusätzlich nötige Investitionen oder für Verzögerungen bei der Praxiseröffnung). Auch an mögliche Geräte-Anschaffungen in der Zukunft ist zu denken. Denn auch dann sollten die Räume den Ansprüchen noch standhalten. Unter diesem Aspekt gilt – in den Mietvertrag gehört auch eine eindeutige, zukunftssichere Vereinbarung über Umbauten und Einbauten. Zu beachten ist außerdem, dass jeder Um- und Ausbau baurechtlich genehmigt oder zumindest behördlich angezeigt sein muss. Ansonsten gilt er als Schwarzbau mit allen möglichen, drohenden Konsequenzen – am Ende auch für den Praxismieter.

Mögliche Praxiserweiterung vorausschauend regeln

Außerdem wichtig ist die Erlaubnis zur Untervermietung bzw. zur Stellung eines Nachmieters. Das ermöglicht, zu gegebener Zeit einen Nachmieter zu suchen, der die festen Einbauten übernimmt.
Im Mietvertrag sollte auch die Nutzung bzw. der Mietzweck festgeschrieben sein. Dieser sollte auch die Nebengeschäfte des Mieters, z.B. den Betrieb eines Labors einschließen.
Eindeutig sollten auch die Punkte künftige Praxisgemeinschaft, Praxisverkleinerung oder Praxisnachfolge, also Fragen der Erweiterung oder Weitergabe der Praxis vertraglich geregelt sein. Hier stellt z.B. eine Nachfolge- und Sozietätsklausel sicher, dass ein Kollege den Mietvertrag übernehmen oder ihm beitreten kann. Der Vermieter kann dies dann nur aus wichtigem Grund ablehnen – etwa wegen fehlender Bonität.

Sonderkündigungsrecht des Mieters kann sich auszahlen

Zudem ist ein im Vertrag enthaltenes Sonderkündigungsrecht angeraten. Gesetzt den Fall nämlich, der Mieter wird berufsunfähig oder verliert seine Zulassung. Dann wäre er ohne entsprechende Vertragsklausel mehr oder weniger der Verhandlungsbereitschaft des Vermieters ausgeliefert. Fachleute raten auch dazu, das Sonderkündigungsrecht des Vermieters für z.B. 10 oder 15 Jahre auszuschließen. Das bewahrt vor kurzfristigen Kündigungen oder Änderungskündigungen, die meist eine Mieterhöhung mit sich bringen.
Und nicht zuletzt macht es Sinn, wenn der Vertrag eine Konkurrenzschutzklausel enthält. Das kann sich als nützlich erweisen, falls der Vermieter im Umkreis mehrere Objekte besitzt.
Als Fazit gilt: Es ist immer dringend angeraten, den Praxismietvertrag vor dem Unterschreiben mit einem entsprechenden Fachmann zu besprechen.

Foto: pixabay

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