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Bevor Kompromisse und „Fußangeln“ richtig ins Geld gehen

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Praxis-Mietvertrag als gesunder Deal für die nächsten 15 Jahre?

Bei Mietverhandlungen ist es ratsam, auf Nummer Sicher zu gehen – das wissen Carsten Ludley, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentum in der Kanzlei Derckx & Kollegen und Praxenplaner Holger Brummer von PraxenProfi® in Leipzig aus Erfahrung.

Angenommen, ein Arzt benötigt neue Praxisräumlichkeiten. Wie gehen Mediziner die Suche in der Regel an – was besagt Ihre Erfahrung als Fachanwalt?

CARSTEN LUDLEY: Erfahrungsgemäß wird ein sehr großes Augenmerk auf die Repräsentativität der neuen Räumlichkeiten sowie hinsichtlich der Lage als auch der Immobilie selbst gelegt. Dabei werden Funktionsabläufe der Praxis selbst nicht selten vernachlässigt.

Wie bei einer Klientin, die mit ihrer Praxis von Leipzig-Gohlis ins Waldstraßenviertel umgezogen ist. Ihre alte Praxis befand sich in einem Zweckbau. Die neuen Räume in einer Gründerzeitvilla im Waldstraßenviertel sind nun einen ganzen Tick schicker. Dafür müssen aber große Einschränkungen in der Parkplatzsituation in Kauf genommen werden. Meist sind das vor allem Bauchentscheidungen, die jeder Arzt für sich selbst trifft.

Worüber sollte sich der Mediziner schlau machen, bevor er mit einem Vermieter über Vertragskonditionen redet?

RA C. Ludley | © Derckx&Kollegen

CARSTEN LUDLEY: In erster Linie muss dem Arzt klar sein, was seine Praxis abwirft, was er damit erwirtschaftet. Daraus ergibt sich, was er sich an Räumen leisten kann. Danach kommt es auf das Verhandlungsgespräch und die jeweilige Situation an. Steht – um bei dem Beispiel der Gründerzeitvilla zu bleiben – deren Sanierung unmittelbar bevor oder hat diese bereits begonnen, so ist dieser Zeitpunkt bei größeren Investoren mit unterschiedlichen Abteilungen (Vermietungsabteilung, technische Abteilung usw.) ein (noch) geeigneter Moment, bauliche Änderungswünsche zu verhandeln. Denn alles, was vom Vermieter vor oder während der Bauphase an der ursprünglichen Planung ohne nennenswerte Zusatzkosten geändert werden kann, wird erfahrungsgemäß unentgeltlich realisiert. Handelt es sich hingegen um einen „do-it-yourself-Vermieter“, könnte der Zeitpunkt schwierig sein. In dem Fall ist der Vermieter froh, seine Planung endlich abgeschlossen zu haben und nun seine Kraft der Ausführung widmen zu können. Hier wären Planänderungen nur störend. Der Vermieter würde sich in dieser Situation vermutlich die Planänderungen vom Mieter bezahlen lassen. In welchem Umfang dies geschieht, hängt aber maßgeblich von Angebot und Nachfrage ab.

HOLGER BRUMMER: Als Praxen Planer bin ich sehr dafür, dass der Arzt schon mit genauen Punkten in die Mietverhandlungen geht. Zunächst ist zu klären, ob es baurechtlich überhaupt denkbar ist, hier einzuziehen. Danach geht es darum, wie sich sein Nutzungskonzept für die nächsten 15 Jahre in den Räumen darstellen lässt und ob sich persönliche Vorstellungen und künftige Praxisabläufe mit der Gebäudestruktur vereinbaren lassen. Wir reden hier von Anzahl und Lage der Räume und weiteren Dingen, die sich aus Arbeitsstättenverordnung, Landesbauordnung, Barrierefreiheit und hygienischen Anforderungen ergeben. Der Arzt sollte auch wissen, welche Kompromisse er eingehen muss – etwa bei Raumgrößen oder Parkplätzen. Erst dann lässt sich abschätzen, ob es den Deal wert ist.

Beide Seiten brauchen auch einen gewissen Überblick über die erforderlichen baulichen Maßnahmen. Damit lassen sich in etwa die zu erwartenden Kosten absehen und keiner muss sich auf die „Katze im Sack“ einlassen. Nicht zu unterschätzen sind Projekt und Zeitplanung: Wann ist der alte Mietvertrag zu kündigen, wie lange dauert die Bauphase, wann erfolgt die Fertigstellung, wann der Einzug?

Was ist die bessere Verhandlungsstrategie – viel rausholen oder Augenmaß bewahren?

CARSTEN LUDLEY: Es gibt keinen Königsweg, der sich auf alle Vertragsverhandlungen gleichermaßen anwenden lassen könnte. Viel hängt von den persönlichen Befindlichkeiten der Mietvertragsparteien, insbesondere des Mieters ab. Will er das Mietverhältnis möglichst durchregeln? Will er bei bestimmten Fragen abwarten, ob es überhaupt zu Meinungsverschiedenheiten im laufenden Mietverhältnis kommt und diese gegebenenfalls dann lösen etc.? Von derartigen Umständen hängt die individuelle Verhandlungsstrategie ab.

Einen Tipp gebe ich jedoch allen von mir beratenden Mietern aus dem medizinischen oder medizinnahen Bereich: Erstellen oder erwerben Sie keinen eigenen Mietvertrag, den Sie dem Vermieter vorlegen. Damit würden Sie gesetzliche Schutzmechanismen von vornherein leichtfertig aufs Spiel setzen, die Ihnen zustünden, wenn der Mietvertrag vom Vermieter vorgelegt würde.

Welche klassischen Missverständnisse oder „Fußangeln“ kann es bei den Mietverhandlungen geben?

H. Brummer | PraxenProfi®

HOLGER BRUMMER: Der Klassiker – der Arzt findet eine Fläche, sieht sich die Räume an – Lage ist top, Aufteilung passt auch schon gut. Dann fragt er nach dem Mietzins. 7,80 Euro sagt der Makler. Super. Aber nach und nach kommen nun die Feinheiten: er braucht eigentlich noch vier Waschbecken, außerdem muss der Raum geteilt werden, ein barrierefreies WC wird ebenfalls benötigt und ein Datennetzwerk gibt es ja auch nicht. Die Liste der Anforderungen an den Vermieter wird immer länger. Dann heißt es, wir sind jetzt bei 9,50 Euro statt 7,80 Euro / qm und schon kommt es zum Disput. Besser, der Arzt weiß vorher in etwa, was er alles braucht, um später die Praxis wirtschaftlich betreiben zu können.

Oder nehmen wir den Zweck der Nutzung. Wenn die Praxis beispielsweise in einer ehemaligen Steuerkanzlei entstehen soll, wissen Vermieter oft nicht, was rechtlich bzw. baurechtlich auf sie zukommt. Also möchten sie sich pauschal davon befreien.  Im Mietvertrag steht dann gerne mal, dass alle rechtlichen Belange Sache des Arztes sind.

CARSTEN LUDLEY: Es wird nichts so heiß gegessen, wie es gekocht wird. Dass der Mieter für alle behördlichen Genehmigungen, die für seinen Betrieb notwendig sind, einzustehen hat, bezieht sich nur auf die persönlichen und die betriebsspezifischen Anforderungen.

Wenn im Mietvertrag ein bestimmter Nutzungszweck – z.B. Radiologie – bestimmt ist, übernimmt der Vermieter damit die Garantiehaftung. Und zwar dafür, dass die Räume zum Betrieb einer Radiologie geeignet sind. Werden die Räume laut Mietvertrag zu diesem Zweck vermietet, müssen dort handelsübliche, radiologische Geräte aufgestellt werden können. Die Voraussetzungen dafür muss der Vermieter schon selbst schaffen, ansonsten liegt ein Mangel in der Mietsache vor. Gleiches gilt in Bezug auf das Zweckentfremdungsverbot und den damit verbundenen Nutzungsänderungsantrag – diese baurechtliche Genehmigung der Nutzung muss der Vermieter einholen.  

In welchen Belangen gibt es aus Sicht des Anwalts zwischen Praxisbetreibern und Vermietern am häufigsten Ärger?

CARSTEN LUDLEY: Meistens betrifft es laufende Mietverhältnisse. Leider neigen viele Ärzte dazu, ihren Mietvertrag vom Steuerberater verhandeln bzw. prüfen zu lassen. Warum nicht vom Anwalt, erschließt sich mir nicht. Oft gibt es Ärger wegen Schönheitsreparaturen, Betriebskosten oder Mangelbeseitigung. Oder aber der Mieter will eher raus und der Vermieter ist hierzu nicht bereit. Dann höre ich oft: Wieso bin ich jetzt in dieser Misere, der Vertrag wurde doch von meinem Steuerberater geprüft?

Enthält der Mietvertrag z.B. eine Schönheitsreparatur-Klausel, die laut einem BGH-Urteil unwirksam ist, würde ich dem Mieter in 95 Prozent der Fälle raten, trotzdem zu unterschreiben; gerade weil die Klausel unwirksam ist! Denn fallen solche Reparaturen an, kann der Mieter immer noch entscheiden: Lege ich mich mit dem Vermieter an? Oder übernehme ich das selbst und habe im Gegenzug beim Disput etwa über zu hohe Betriebskosten ein nützliches Argument in der Hand?

Kontakt:

Rechtsanwalt Carsten Ludley
Beratung & Praxisplanung Holger Brummer

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Der Praxismietvertrag, Fälle aus der Praxis Teil 1
Mehr zum Praxismietvertrag, Fälle aus der Praxis Teil 2

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