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Praxismietvertrag als Gratwanderung zwischen Blauäugigkeit und “Wünsch dir was”

Interview zum Praxismietvertrag Foto: pixabay.com
Muss der Arzt als Neumieter einer Praxisimmobilie mit Praxismietvertrag nötige bauliche Veränderungen selbst bezahlen? Welchen Sinn macht eine Ausbaubeschreibung? –  Solche und weitere Fragen stehen an, wenn es um den Abschluss eines Praxismietvertrages geht. Der gilt als gewerblich und ist weitgehend frei verhandelbar. Eindeutig also ein Fall für geschickte und faire Verhandler. Denn immer treffen hier gegensätzliche finanzielle Interessen aufeinander – die des Vermieters und die des Mieters. Wie sich möglichst ein goldener und vorausschauender Mittelweg finden lässt, weiß Rechtsanwalt CARSTEN LUDLEY aus seinen Fällen bei der Leipziger Kanzlei Derckx & Kollegen.

Welche Schwerpunkte gelten als Mindeststandard für einen Praxismietvertrag?

CARSTEN LUDLEY: Das lässt sich nicht pauschalieren. Für die Beurteilung von Mindeststandards konkret anzumietender Räumlichkeiten sind Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Miethöhe und Orts-Sitte zu berücksichtigen.

Werden also Räumlichkeiten in einem erkennbar unsanierten Gebäude aus dem 19. Jahrhundert angemietet, kann kein besserer Schallschutz verlangt werden, als er zur Zeit der Errichtung üblich und technisch notwendig war.
Aber auch wenn das Gebäude saniert wurde, die Geschossdecken aber im Wesentlichen unangetastet blieben (ein sicheres Zeichen: Originalstuck ist noch vorhanden), kann lediglich der Schallschutz aus der Zeit der Gebäudeerrichtung verlangt werden. Etwas anderes gilt, wenn nach der Orts-Sitte die Holzbalkendecken in sanierten Gebäuden durch Stahlbetondecken oder ähnliches ersetzt werden.

 

Was sollte Ihrer Erfahrung nach zusätzlich in einem Praxismietvertrag verankert sein?

CARSTEN LUDLEY: Typische Antwort eines Juristen – das kommt darauf an. Was ist für den Mieter wichtig? Worauf lässt sich der Vermieter ein?
Für Fachrichtungen, für die Ruhe wichtig ist (z.B. HNO), sollten Regelungen zum Schallschutz aufgenommen werden. Auch angesichts steigender Temperaturen sollte erwogen werden, etwas zur Klimatisierung zu vereinbaren. Allerdings muss jedem klar sein, dass ein Mehr an Ausstattung auch höhere Kosten verursacht. Selbst wenn der Vermieter sich bereit erklärt, einen höheren Ausstattungsstandard herzustellen, wird er diese Kosten nicht uneigennützig selbst finanzieren, sondern durch eine längere Mietvertragsbindung oder eine höhere Miete auf den Mieter abwälzen. [/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

 

Wann macht eine „Ausbaubeschreibung“ für den Nutzer zum Praxismietvertrag“ Sinn? Und was gehört da alles rein?

 

CARSTEN LUDLEY:  Es gibt keine allgemein verbindliche Ausbaubeschreibung. Inhalt und Umfang einer Ausbaubeschreibung hängen maßgeblich von der vorhandenen Bausubstanz und der Praxisfachrichtung ab. Zieht beispielsweise der Allgemeinmediziner in neue Räumlichkeiten ein, die für einen unbestimmten gewerblichen Zweck neu errichtet wurden, braucht er im Grunde keine Ausbaubeschreibung. Denn in dem Fall entsprechen die Räumlichkeiten – bei unterstellter Mangelfreiheit – neuesten baulichen Anforderungen. Allenfalls ein über diese Anforderungen hinausgehender Standard (z. B. Klimatisierung) wäre zu vereinbaren. Demgegenüber benötigt der Radiologe wiederum mindestens einen Raum, der nach außen gegen Strahlung darin betriebener Röntgen- oder sonstiger Geräte abgesichert ist. Soll eine Ausbaubeschreibung erstellt werden, empfiehlt es sich, diese als Anlage zum Mietvertrag beizufügen und im Mietvertrag auf diese Anlage zu verweisen. Anderenfalls besteht das Risiko, dass die Anforderungen an das Schriftformerfordernis nicht eingehalten werden. Dies ist jedoch wiederum zur Absicherung einer längeren Vertragslaufzeit erforderlich.

In welchen Fällen kann sich eine Ausbaubeschreibung über kurz oder lang auszahlen?

CARSTEN LUDLEY: Eine Ausbaubeschreibung schafft in jedem Fall Klarheit darüber, welchen Zustand der Vermieter zur Verfügung zu stellen und während der Mietzeit aufrechtzuerhalten hat. Mittelbar, nämlich bei Beendigung des Mietverhältnisses, hilft eine Ausbaubeschreibung auch, Streit zu vermeiden.

RA Carsten Ludley zum Praxismietvertrag

Rechtsanwalt Carsten Ludley, Kanzlei Derckx & Kollegen

Praxismietvertrag - das Thema beim Ärztestammtisch Leipzig

Gibt es eine detaillierte Ausbaubeschreibung, können kaum Meinungsverschiedenheiten darüber aufkommen, was ursprünglich Bestandteil der Mietsache war. Denn genau diese Bestandteile muss der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses nicht zurückbauen. Erfahrungsgemäß verursacht die Rückbaufrage gerade bei Vermieterwechsel häufig Probleme. Nachvollziehbar, denn in der Regel kennt der neue Vermieter den vom vorherigen Vermieter zur Verfügung gestellten Ausbaustandard nicht. Wird dagegen in einer Ausbaubeschreibung detailliert festgelegt, was der Vermieter zu leisten hat, erübrigen sich oft fruchtlose Diskussionen. Ein häufiges Beispiel: Ist in einer Ausbaubeschreibung entweder anlagenspezifisch (z. Bsp. Außenrollos) oder temperaturspezifisch (Temperaturen von maximal 25 °C) definiert, welche Einrichtungen oder Anlagen der Vermieter konkret zu errichten hat bzw. welche Höchsttemperaturen in den Räumen herrschen dürfen, muss später nicht mehr bestritten werden, ob – und wenn ja nach welchen technischen Regelwerken – der Mieter einen Anspruch auf Klimatisierung der Praxisräume hat.

Ein Praxis-Mietvertrag kann sicher nicht allen Eventualitäten vorbeugen …

CARSTEN LUDLEY: Das praktikable Mittelmaß zwischen Blauäugigkeit und übertriebenen Forderungen an den Vermieter sollte stets im Zusammenwirken mit Fachleuten angestrebt werden. Denn regelmäßig treffen stark auseinanderklaffende Interessenlagen aufeinander. Der Vermieter, der bereits über eine – gegebenenfalls in die Jahre gekommene – Immobilie verfügt, hat bei einem angespannten Markt für Gewerberäume regelmäßig keine Motivation, erheblich in die Immobilie zu investieren.

Dies gilt umso mehr, wenn es sich um Investitionen in Umbauten handelt, die womöglich nur für den speziellen Praxisbetrieb getätigt, nach dessen Ende aber für eine Neuvermietung wieder rückgängig gemacht werden müssen. Der Mieter hingegen möchte eine möglichst optimal ausgestattete Immobilie zu einem günstigen Preis mieten. Letztlich allerdings gilt es doch, im Verlaufe des Mietverhältnisses ein vernünftiges und faires Miteinander zu erreichen. Dafür werden die Parteien nicht umhin kommen, sich aufeinander zuzubewegen und Abstriche von den eigenen Maximalvorstellungen zu machen.

Foto oben: pixabay.com

Fotos rechts: Holger Brummer, Praxenprofi.de

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