Nachrichten

aktuell informiert

Sommerhitze in Praxis- und Apothekenräumen

Sommerhitze in Praxis-/ Apothekenräumen

Wenn die Sommerhitze wieder zuschlägt

Hohe Temperaturen am Arbeitsplatz führen in vielen Arztpraxen zur Belastung.

In den letzten Wochen häuften sich vermehrt die Anfragen nach den wechselseitigen Rechten und Pflichten der Vertragsparteien, wenn die Sommerhitze in angemieteten Arztpraxen oder Apotheken zu bisweilen unerträglichen klimatischen Verhältnissen führt.

Dipl.-Kfm. Matthias Woidak (MW), Geschäftsführer der Woidak GmbH Ärzteberatung Leipzig, hat hierzu nachgefragt bei Rechtsanwalt Carsten Ludley (CL) von der Leipziger Kanzlei Rechtsanwälte Derckx & Kollegen:

klimatischen Verhältnisse in Arztpraxen und Apotheken kaum zu ertragen

MW: Gerade bei den derzeitigen hochsommerlichen Temperaturen kommt es nicht selten vor, dass die klimatischen Verhältnisse in angemieteten Arztpraxen und Apotheken kaum noch zu ertragen sind. Welche Rechte stehen dem Mieter zu?

CL: Die Rechte des Mieters richten sich grundsätzlich nach der vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache. Haben die Parteien — in Unkenntnis der sich daraus ergebenden Konsequenzen — bei der Vertragsgestaltung keine Sorgfalt walten lassen, und keine besonderen Absprachen getroffen, schuldet der Vermieter in baulicher Hinsicht lediglich einen Zustand, der die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden baurechtlichen und bautechnischen Vorschriften erfüllt. Etwas anderes gilt nur, wenn nach der Errichtung des Gebäudes bauliche Maßnahmen am Gebäude vorgenommen wurden, die nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz haben.

MW: Könnten Sie das noch etwas veranschaulichen?

CL: Wenn ein Arzt in einer Gründerzeitvilla Räume anmietet, in denen sich offensichtlich noch der originale Stuck an den Decken befindet, kann er nur den Schallschutz erwarten, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes baulich einzuhalten war. Dies gilt selbst dann, wenn die Gründerzeitvilla umfassend saniert wurde (z.B. mit einer modernen Heizungsanlage ausgestattet wurde, neuen Sanitäranlagen, Aufzug usw.). Befände sich die Praxis hingegen im obersten Vollgeschoss der Villa und würde der im Dachgeschoss darüber befindliche ursprüngliche Trockenboden anlässlich der umfassenden Sanierung zu Wohnraum ausgebaut, müssten für die Decke zwischen dem obersten Vollgeschoss und dem ausgebauten Dachgeschoss die baulichen Standards erfüllt werden, die zum Zeitpunkt der Sanierung galten.

Die bauliche Beschaffenheit von angemieteten Praxis-/Apothekenräumen

MW: Und wie verhält es sich nun bei der Aufheizung von Räumen?

CL: Hier gilt der gleiche Grundsatz. Hinsichtlich des Wärmeschutzes sind mangels anderweitiger Vereinbarungen die Standards aus der Zeit der Gebäuderrichtung bzw. signifikanter baulicher Maßnahmen maßgeblich. Allerdings gibt es auch noch eine Besonderheit:

Die Arbeitsstättenverordnung in Verbindung mit der Arbeitsstättenrichtlinie sieht vor, dass in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit eine unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der körperlichen Beanspruchung der Arbeitnehmer gesundheitlich zuträgliche Raumtemperaturen vorhanden sein muss. Danach soll die Lufttemperatur in Arbeitsräumen 260C nicht überschreiten. Bei darüber liegenden Außentemperaturen darf die Raumtemperatur in Ausnahmefällen höher sein. Nach DIN 1946-2 bzw. DIN EN 1 3779 soll der Temperaturunterschied zwischen Außenluft und Raumluft maximal 6 K betragen.

In der Rechtsprechung ist hochumstritten, ob diese Normen für die Bestimmung der vom Vermieter geschuldeten Beschaffenheit der Mietsache heranzuziehen sind. Dies wird von einigen Oberlandesgerichten bejaht, von anderen verneint. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus.

MW: Wenn der Vermieter für die Einhaltung der baulichen Standards von Wärme und Schallschutz Sorge zu tragen hat, gilt dies auch für bauliche Vorgaben in berufsspezifischen Normen, z.B. Apothekenbetriebsverordnung?

CL: Ja. Der BGH hat bereits 1995 die Auffassung vertreten, dass der Vermieter, der ohne weitere Beschaffenheitsangaben „Räume zum Betrieb einer Apotheke“ vermietet, für die Erfüllung der von der Apothekenbetriebsverordnung gestellten baulichen Anforderungen Sorge zu tragen hat.

MW: Geht das nicht etwas an der Praxis vorbei? In der Regel baut der mietende Arzt oder Apotheker doch selbst aus und sollte auch das erforderliche (Spezial-)Wissen um die berufsspezifischen besonderen baulichen Anforderungen haben.

CL: Das ist aus Sicht des Praktikers grundsätzlich richtig. Allerdings hat der BGH ein ziemlich starkes Argument auf seiner Seite — das Gesetz. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Er hat also zu gewährleisten, dass die Räumlichkeiten, ohne dass es weiterer Umbaumaßnahmen durch den Mieter bedürfte, zum vereinbarten Zweck genutzt werden können.

MW: Besteht hier dann aber nicht die Gefahr, dass Mieter überlegenes Wissen ausnutzen? Die Gefahr besteht natürlich, allerdings ist auch an den Berufsanfänger zu denken, der dieses überlegene Wissen gerade nicht hat.

CL: Um auf die Ausgangsfrage zurückzukommen: Stellt sich die Mietsache unter baulichen Gesichtspunkten als mangelhaft heraus, hat der Mieter zunächst einen Erfüllungsanspruch, d.h. er kann vom Vermieter Mangelbeseitigung verlangen. Darüber hinaus stehen ihm Gewährleistungsrechte zur Verfügung, d.h. der Mieter kann die Miete mindern, gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen oder unter Umständen sogar das Mietverhältnis aufkündigen. Indes sollten die Mieter nicht „stehenden Fußes“ die Miete kürzen. Die meisten Mietverträge sehen einen Ausschluss des Minderungsausübungsrechtes vor, d.h. der Mieter muss trotz Mangelhaftigkeit der Mietsache zunächst die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlen und die nach seiner Auffassung zu viel gezahlte Miete beim Vermieter zurückfordern — wenn dieser nicht freiwillig zahlt, gegebenenfalls mit gerichtlicher Hilfe.

MW: Das hört sich nach viel Stress und einem unerquicklichen Mietverhältnis an.

CL: In der Tat. Werden vom Mieter diese Geschütze aufgefahren, ist dies für den Vermieter in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden. Erfahrungsgemäß verlieren die betroffenen Vermieter recht schnell das Interesse an diesem Mietverhältnis.

MW: Was empfehlen Sie?

CL: Zwar kann die Möglichkeit, über den Weg einer Mangelbeseitigung eine Verbesserung der klimatischen, schallschutztechnischen oder sonstigen baulichen Beschaffenheit zu erzielen und gleichzeitig erhebliche eigene Kapitalaufwände oder Mietzahlungen einzusparen, eine verlockende Motivation sein, indes würde ein derartiger Ansatz nicht von langfristiger Denkweise zeugen. Auch im Mietverhältnis gilt: „Man sieht sich immer zweimal.“ Es wird der Zeitpunkt kommen, da der Mieter Verhandlungen wegen der Miethöhe oder über die Verlängerung des Mietverhältnisses aufnehmen will. In dieser Situation sitzt der Vermieter am längeren Hebel und wird sich erfahrungsgemäß seine Aufwendungen erstatten lassen. Ich habe gute Erfahrungen damit gemacht, bei den Vertragsverhandlungen — jedenfalls in diesem Punkt — mit offenen Karten zu spielen. Der Mieter sollte die Frage des Wärmeschutzes ruhig ansprechen, der Vermieter sollte diesen nicht höher bewerten als er tatsächlich vorhanden ist. In der Regel lässt sich ein für beide Seiten tragbarer Kompromiss finden, der bei Gebäuden, in denen der passive Wärmeschutz nicht sonderlich hoch ausgeprägt ist, durch zusätzliche Maßnahmen, wie einen Sonnenschutz an den Fenstern oder eine Klimaanlage zu angenehmen Raumtemperaturen, auch im Sommer, beiträgt. Natürlich setzt ein derartiger Kompromiss die beiderseitige Bereitschaft voraus, sich an den Kosten zu beteiligen. Für den Mieter hat dies den Vorteil, dass er ein angenehmes Raumklima ohne Streit über Mangelbeseitigung und damit einhergehende Baumaßnahmen im laufenden Betrieb hat, für den Vermieter führt diese bauliche Maßnahme zu einer Werterhöhung des Objektes.

Vielen Dank für das Gespräch.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.